Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so erscheint, sind die Unterschiede zwischen einer WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung groß. So haben beide Verwaltungsarten unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Welche diese sind und was sich bei den Formen noch unterscheidet, das verraten wir Ihnen in diesem Artikel.
Eine WEG-Verwaltung sowie die Sondereigentumsverwaltung sind beides eine sogenannte entgeltliche Geschäftsbesorgung mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ein wichtiger Unterschied ist, dass sich bei einer WEG-Verwaltung um das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gekümmert wird. Wie der Name schon andeutet, ist die Sondereigentumsverwaltung hingegen ein Sonderfall innerhalb der Mietverwaltung. Diese bezieht sich speziell auf die Vermietung und die Durchführung sowie Abwicklung von Mietverhältnissen im exakten Bezug auf eine Eigentumswohnung. Zusätzlich muss der Besitzer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Verschiedene Rechtsgrundlagen und Besonderheiten
Zunächst gilt: Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum wird das Wohnungseigentumsgesetz angewendet. Dies besagt in § 20 Abs. 1 WEG, dass das gemeinschaftliche Eigentum vom WEG-Verwalter gepflegt wird. Dessen Rechte und Pflichten sind in den §§ 24, 27, 28 WEG festgeschrieben. Zudem sind sie in der Gemeinschaftsordnung, dem Verwaltervertrag und der Teilungserklärung verankert. Bei einer Sondereigentumsverwaltung ist das Wohnungseigentumsgesetz dagegen nicht anwendbar. Die Rechte und Pflichten des sogenannten Sondereigentumsverwalters finden sich dann im Verwaltervertrag.
Auch besteht nur bei der WEG-Verwaltung die Möglichkeit, den Verwalter zu berufen oder abzubestellen. So muss ein WEG-Verwalter auf einer Eigentümerversammlung durch mehrheitliche Wahl in sein Amt bestellt werden. Das gilt auch für die Abberufung. Der Verwaltervertrag muss ebenfalls auf einer Eigentümerversammlung von der Mehrheit abgesegnet werden. Hier werden die wesentlichen Aufgaben, die Laufzeit sowie die Vergütung besprochen und fixiert. Bei einer Sondereigentumsverwaltung gestaltet sich dieses Procedere einfacher. Hier besteht der Verwaltervertrag allein zwischen dem Wohnungseigentümer und dem neuen Verwalter. Auch bei einer Beendigung der Zusammenarbeit gelten nur die Regelungen im Vertrag.
Oftmals bieten professionelle Hausverwaltungen beide Verwaltungsarten als Dienstleistung an und stellen entsprechend ausgebildete Verwalter zur Verfügung, wie z.B. die Hausverwaltung Limbach-Oberfrohna von viveto.
Gemeinsamkeiten und Unterschiede
Beide Verwaltungsarten haben gemeinsam, dass sich die Aufgaben des jeweiligen Verwalters auf die kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilie beziehen. Bei einer WEG-Verwaltung richten sich die Aufgaben in erster Linie nach den Interessen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und somit der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Ein Sondereigentumsverwalter arbeitet dagegen allein für die Interessen des jeweiligen Eigentümers einer Wohnung. So führt ein WEG-Verwalter beispielsweise die Eigentümerverwaltung durch. Ein Sondereigentumsverwalter ist etwa für die Mietersuche zuständig.
Kaufmännische und technische Verwaltung
Bei der kaufmännischen Verwaltung gibt es weitere große Unterschiede zwischen den beiden Verwaltungsformen. So erstellt der WEG-Verwalter etwa die Gesamt- und die Einzeljahresabrechnung für alle Wohnungseigentümer. Der Sondereigentumsverwalter kümmert sich hingegen um die jährliche Betriebskostenabrechnung für den Mieter des Eigentümers der Immobilie.
Auf der technischen Seite ist für beide Verwaltungsarbeiten wichtig, dass die Wohnungen auf Mängel kontrolliert werden und eventuelle Instandhaltungsarbeiten beauftragt und durchgeführt werden. Darüber hinaus muss ein WEG-Verwalter im Gegensatz zu einem Sondereigentumsverwalter immer auf das Einhalten der Hausordnung achten.
